12.11.2018: Anpassung der Miete an die ortsübliche Vergleichsmiete
Wie viel Miete ein Mieter für die Überlassung seiner Mietwohnung bezahlen muss, ist im Mietvertrag geregelt. Da Verträge verbindlich sind, ist der Vermieter an die vertraglich vereinbarte Miete gebunden und kann sie nicht einseitig erhöhen. Eine über Jahre hinweg konstante Miete, die allgemeine Preissteigerungen nicht berücksichtigt, kann jedoch über die Jahre zu unbilligen Ergebnissen zu Lasten des Vermieters führen. Unter bestimmten Voraussetzungen kann der Vermieter daher vom Mieter die Zustimmung zur Mieterhöhung im Rahmen der ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen.
Der Vermieter hat das Recht, die Miete regelmäßig an die ortsübliche Vergleichsmiete anzupassen. Bild: pixobay.com
Die Voraussetzungen, unter denen der Vermieter vom Mieter die Zustimmung zur Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen kann, sind in § 558 BGB klar definiert:
- Die Miete muss in dem Zeitpunkt, zu dem die Erhöhung eintreten soll, seit mindestens 15 Monaten unverändert gewesen sein,
- Das Mieterhöhungsverlangen wird frühestens ein Jahr nach der letzten Mieterhöhung geltend gemacht,
- Die neue Miete übersteigt nicht die ortsübliche Vergleichsmiete, d.h. die üblichen Entgelte, die in der Gemeinde oder einer vergleichbaren Gemeinde für Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage in den letzten vier Jahren vereinbart wurden,
- Die Kappungsgrenze wird eingehalten, d.h., die Miete wurde in den letzten drei Jahren nicht um mehr als 20 Prozent (15 Prozent in Gemeinden, in denen die Mietpreisbremse gilt) erhöht.
Welche Formalien muss der Vermieter beachten?
Gemäß § 558a BGB muss der Vermieter dem Mieter das Mieterhöhungsverlangen schriftlich mit einer Vorankündigungsfrist von mindestens zwei Monaten mitteilen und ihn ausdrücklich dazu auffordern, der Mieterhöhung zuzustimmen.
Der Vermieter hat mehrere Möglichkeiten, um sein Mieterhöhungsverlangen zu begründen:
- Er kann auf den (qualifizierten) Mietspiegel des Ortes verweisen,
- sich auf ein Sachverständigengutachten beziehen,
- drei vergleichbare Wohnungen benennen,
- sich auf eine Mietdatenbank berufen.
Erhöht sich die Miete nach Ablauf der Vorankündigungsfrist automatisch?
Die Miete erhöht sich nach Ablauf der dreimonatigen Vorankündigungsfrist nicht automatisch. Der Mieter muss der Mieterhöhung zustimmen. Erteilt der Mieter seine Zustimmung nicht, hat der Vermieter nach Ablauf der Zustimmungsfrist drei Monate Zeit, um den Mieter auf Zustimmung zur Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete zu verklagen.